1.Definities:
De Expert of de Deskundige: de persoon (of personen) die aangesteld wordt door Expertnow om de Voorlopige Oplevering te laten doorgaan. Expertnow kan meerdere personen aanstellen die gezamenlijk als Expert optreden. De opdracht betreft een inspanningenverbintenis en geen resultaatsverbintenis.
De Klant: De persoon wie de bestelling geplaatst heeft bij Expertnow tevens de koper van de woning.
De Verkoper, de Aannemer of de Promotor: De persoon wie het pand verkocht heeft aan de Klant. In de meeste gevallen een projectontwikkelaar, maar in sommige gevallen ook een aannemer of een particuliere of professionele verkoper.
De Architect: de aangestelde architect wie de plannen heeft getekend en gewaakt heeft over de uitvoering van de werkzaamheden.
De Voorlopige Oplevering: de aangemelde dag en uur van Voorlopige Oplevering, rondgang in de woning en uit te voeren Expertise door de Expert. Het gemelde uur is het uur dat de Expertise zou gebeuren samen met alle betrokken partijen. Indien om welke reden dan ook de Voorlopige Oplevering zou worden uitgesteld, dan zal de Expert minstens 2 dagen op voorhand hiervan worden verwittigd.
2.Algemene regels:
De Expert wordt aangesteld en beschikt over de nodige ervaring met voorlopige opleveringen, volgens de wet Breyne of zonder wet Breyne (contractuele aanneming of de aankoop van een bestaande woning).
2.1 Voorafgaand: Voorafgaand aan de afspraak, zodra de bestelling geplaatst werd, zal de Klant digitaal (minstens een week op voorhand) naar de Expert doormailen: ●Het verkooplastenboek en de gevraagde wijzigingen ●De koopovereenkomst of akte ●Eventuele plannen en de gevraagde wijzigingen De Klant zal in zijn mail aan de Expert eveneens meedelen: ●Indien er discussiepunten reeds hangende zijn tussen Klant en Verkoper ●Indien ofwel een laattijdigheid aan de orde is, ofwel het voorstel van de opleveringsdatum nog binnen de termijn valt
De Expert zal voorafgaand aan de afspraak deze documenten en informatie doornemen.
De Klant zal erover (om bovenstaande reden) waken dat op de Voorlopige Oplevering alle partijen (tijdig) aanwezig zijn zoals de Verkoper en eventueel de Architect.
De Klant neemt het pand voorafgaan de Voorlopige Oplevering beter NIET in gebruik. De Expert raadt de Klant uitdrukkelijk aan geen meubels te stockeren, geen werken zelf reeds beginnen uit te voeren (schilderen, plamuren, vloer leggen, …), geen gebruik te zullen maken van het pand (reeds een bed te zetten etc..) noch een sleutel (tenzij een werfsleutel enkel bedoeld om controles uit te voeren) in ontvangst te nemen/te gebruiken. Indien dit toch het geval zou zijn, is het aan te raden om de Expert hiervan op de hoogte te brengen en de procedure af te stemmen.
2.2 Tijdens de oplevering:
De Expert reserveert 1,5 uur rondgang in de woning zelf. Indien de Expert langer moet blijven zal deze vergoed worden. Het gemelde aanvangsuur is het uur dat de Voorlopige Oplevering aanvat. De Expert houdt voor elke bijstand minstens een uur aansluitend beschikbaar in zijn agenda, ttz minstens 2,5 uur beschikbaar in totaal (waarvan 1,5 uur inbegrepen zit in de vergoeding). Het kan voorvallen dat de Expert naar een andere afspraak moet vertrekken zodra de 2,5 uur bereikt werd. De Klant zal op moment wel nog telefonisch verder geholpen worden.
De Expert draagt geen verantwoordelijkheid naar individuele keuzematerialen van de Klant, de gevraagde opstelling en kleur, materiaalkeuzes van de keuken, de keuzes van vloeren, de volgens plan getekende en geplaatste stopcontacten, eventuele gevraagde sierradiatoren etc etc… . Het is aan de Klant om een controle uit te voeren van de exacte plaatsen van stopcontacten, controle of de tegel de juiste tegel betreft, of de keuken de juiste keuken is welke besteld werd, of de badkamer volledig is, etc etc.
De Expert zal wel de aanwezige materialen nazien en oordelen of deze vakkundig geplaatst en de werken vakkundig uitgevoerd werden. Dit in eer en geweten. De Expert is niet feilloos en het is steeds mogelijk dat bepaalde zaken aan zijn aandacht ontsnappen. We hanteren het principe van 4 of 6 ogen zien meer dan 2.
De Expert zal geen documenten aftekenen als Koper/Klant, maar treedt als adviseur op voor diezelfde Koper/Klant wie de documenten zelf zal ondertekenen. De Expert zal de documenten inzien welke dienen getekend te worden (PV van oplevering, lijst met de op te lossen punten,..) en zal de Klant adviseren mbt de bankwaarborg en de vrijgave ervan. Indien deze niet kunnen getekend worden zal de Expert het nodige advies geven alsook een ruwe
inschatting van de kostprijs van de nog uit te voeren werken. De Koper/Klant blijft degene die beslist af te wijken van het advies van de Expert en draagt ook zelf de verantwoordelijkheid voor de gevolgen hiervan.
De Klant heeft het recht om een uiterlijke (of minimale) uitvoeringstermijn te vragen aan de Verkoper voor het oplossen van de openstaande puntjes. Deze maximale uitvoeringstermijn moet in dat geval opgenomen worden in het Proces Verbaal van Voorlopige Oplevering. Het is aan de Klant om hierom te verzoeken. Het kan zijn dat dit door de Verkoper geweigerd wordt of eerder als indicatief wordt opgenomen.
De Klant heeft de verantwoordelijkheid om de toestand van de riolering, afvoeren, bezoekkamers en septische putten te controleren naar conformiteit met plan, vergunning en lastenboek. Indien het Goed een woning aan de straat betreft, is het niet altijd mogelijk om te controleren of dit op een correcte manier naar de straat toe gebeurde. Indien een gescheiden riolering vereist is, kan het voorvallen dat de Verkoper maar een enkel systeem heeft aangelegd. Het is daarom aangewezen opdat de Klant voorafgaand aan de afspraak zich vergewist van de vereiste aansluiting naar de straat toe, zodoende dit tijdens de rondgang eventueel kan gecontroleerd worden. De Klant kan nog steeds binnen de termijn van 365 dagen, een nacontrole uitvoeren en zich vergewissen van de correcte uitvoering ervan.
Bijkomende nazicht(en) van plannen en schema’s volgend op de voorlopige oplevering zullen vergoed worden aan het uurtarief.
2.3 Volgend op de oplevering:
De Expert zal zijn taak uitvoeren in het kader van de Voorlopige Oplevering van het Goed en niet in het kader van de Definitieve Oplevering van het Goed (1 jaar later). De onzichtbare en ernstige gebreken, evenals de waterdichting, vallen dus niet onder de verantwoordelijkheid van de Voorlopige Oplevering. De Koper kan de Expert voorafgaand de Definitieve Oplevering zonder probleem of zonder bijkomende vergoeding bellen (kantooruren) voor advies omtrent bepaalde zaken. De Expert zal zo goed als mogelijk en op een proactieve wijze de puntjes die in aanmerking zouden komen voor de Definitieve Oplevering onderzoeken en melden ter plaatse aan de Koper, voor zover uiteraard dat deze konden worden vastgesteld en voor zover dat ze niet aan de aandacht van de Expert ontsnappen.
2.4. Gemeenschappelijke delen :
Voor mede-eigendommen is de definitie van gemeenschappelijke delen vrij duidelijk (gangen, liften, gevels, balustrades, dak, gemeenschappelijke tuinzone, parkeerzone,…) maar voor een woning kan dit al eens minder duidelijk. Check eventueel even de basisakte om te kijken welke delen vallen onder de “gemeenschap” en welke delen als “privaat” worden beschouwd. Het nazicht van de basisakte en de details vermeld in de akte maken daarom geen deel uit van de opdracht, maar kunnen eventueel individueel gevraagd worden door de Koper (aan respectievelijke uurtarief te vergoeden).
Zodra duidelijk is welke delen als “gemeenschappelijk” worden beschouwd, raadt de Expert de Klant aan om een mailtje te sturen naar de syndicus met de vraag of de oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds is doorgegaan en wat de uitkomst van deze rondgang is geworden. Werden de gemeenschappelijke delen reeds vrijgegeven voor bewoning of werden ze nog “niet veilig” beschouwd ? Een oplevering van de gemeenschappelijke delen is in c doorgegaan in aanwezigheid van de brandweer en de architect.
Anderzijds, het “niet veilig” beschouwen van gemeenschappelijke delen wilt niet zeggen dat de Voorlopige Oplevering niet kan doorgaan. De Expert zal de nodige voorzorgen in dat geval nemen.
3.Betalingen/vergoedingen:
Bijkomende opdrachten zullen vergoed worden aan de Expert:
●Basisvergoeding voor de rondgang van (max) 1,5h, op voorhand te betalen: tussen 395€ en 495€ incl. btw
Inclusief alle transport
●Vertaling/controle van de Voorlopige Oplevering naar het Frans of Engels: 100€ incl. btw
●Rondgang gemene delen of bijkomende tijd van de Expert: 100€ per ingegaan half uur
●Het Proces Verbaal van Oplevering is het verslag welke inbegrepen zit in de prijs. Indien een bijkomende verslag gevraagd wordt: 150€ incl. btw
●De wet Breyne voorziet een mogelijkheid tot het krijgen van een huurderving vergoeding bij laattijdigheid. Indien een herberekening en tussenkomst gevraagd wordt m.b.t de uitvoeringstermijn: 100€/uur
●Indien het asbuild dossier dient te worden nagezien: 75€ incl. btw
●Indien de riolering en afvoeren dienen te worden gecontroleerd op een correcte aansluiting: op aanvraag
●Indien andere documenten nadien nog dienen te worden nagezien: op aanvraag
●Indien de Expert een bijkomende verplaatsing dient te maken: op aanvraag
●Indien de Klant met de Expert een afzonderlijke afspraak nog wenst voorafgaand of aansluitend op de Voorlopige Oplevering: tarief 100€ per uur incl. btw
●Indien de Klant verzoekt hem bij te staan bij de Definitieve Oplevering van het Goed (1 jaar later): dezelfde tarieven als bij een Voorlopige Oplevering, inclusief de opmaak van een verslag
●Indien de Expert minder dan 48 uren voorafgaand van de afspraak pas verwittigt wordt van annulatie van afspraak, dan zal een forfaitaire bijkomende kost van 100€ incl. btw worden aangerekend
●Het inschakelen van een gerechtsdeurwaarden en/of slotenmaker: de kosten van deze personen + een forfaitaire handelingskost van 75€ incl. btw
Bij betaling of bevestiging van de opdracht is de opdracht definitief. Een annulatie zal inhouden dat de betaalde ereloon verworven blijft bij de Expert, zelfs ook indien de betaling nog niet gebeurde. Indien de Expert van mening is dat het plaatsbezoek kan worden in mindering gebracht, zal hij zijn ereloon opsplitsen in een onderdeel “nazicht dossier” en “plaatsbezoek”. Het gedeelte “plaatsbezoek” kan dan eventueel worden terugbetaald. De Expert is vrij om de verdeling te bepalen.
Het doorsturen van een dossier naar de Expert wordt beschouwd als gelijkgesteld met een bestelling van de dienstverlening met verschuldigde betaling van de afgesproken (of voorgestelde) ereloon.
Niet betaling(en) kunnen leiden tot het vorderen van intresten ten belope van 1% per maand met een forfaitaire vergoeding voor administratie van 250€ te verhogen met eventuele bijkomende invorderingskosten.
4.Aandachtspunten – wet Bryne – procedure:
Bij wet Breyne EN niet wet Breyne:
1.
De afspraak voor de Voorlopige Oplevering wordt gemaakt tussen de Koper en de Verkoper. Deze datum komt tot stand na uitnodiging vanwege de Verkoper naar de Klant.
2.
De Klant kan, naast de Deskundige, bijgestaan worden door de Architect. Vraag als Klant daarom aan de Verkoper indien de Architect (die uiteindelijk door de Klant werd betaald) aanwezig kan zijn. Vermeld er duidelijk bij dat er geen bijkomende betaling zal worden verricht voor de aanwezigheid van de Architect, gezien hij reeds betaald werd voor deze diensten via de promotor.
3.
U bent als Klant eveneens gemachtigd om rechtstreeks de architect te contacteren en uit te nodigen (gegevens -> zie op de plannen of in de verkoopovereenkomst).
4.
Vraag de Verkoper opdat de woning gepoetst is bij de Voorlopige Oplevering zodat alles grondig kan worden gecontroleerd. Indien dit niet het geval is zal voorbehoud gemaakt worden voor bijkomende en niet-vastgestelde zichtbare schade en wordt de Verkoper hiervan best op voorhand verwittigd. Ook de ramen dienen voorafgaand te worden gepoetst (ihkv controle van het glas en buitenschrijnwerk).
5.
Het is best mogelijk dat de gemeenschappelijke delen (indien het mede-eigendom betreft) nog niet werden opgeleverd. De oplevering van een appartement kan losgekoppeld worden van de oplevering van de gemeenschappelijke delen. Indien dat het geval is zal de Expert bijkomende voorzorgen nemen tijdens de Voorlopige Oplevering. Het is wenselijk dat de Expert hiervan dan op voorhand op de hoogte wordt gesteld. Hetzelfde geldt voor de aanleg van tuin, terras etc. Deze elementen maken geen deel uit van een bewoonbaarheid van een woning en vormen geen reden om een Voorlopige Oplevering verder uit te stellen of te weigeren.
Bij wet Breyne:
6.
De Klant wordt steeds geadviseerd om te wachten met de betaling van de laatste openstaand een afsluitende saldo schijf gezien deze schijf kan betaald worden DE DAG ZELF van de Voorlopige Oplevering. De sleutels zullen in dat geval pas ontvangen kunnen worden nadat de betaling bij de Verkoper werd ontvangen, zodus een 3tal dagen later. De Klant zal de Verkoper hiervan op voorhand per e-mail op de hoogte brengen, zodoende deze geïnformeerd is. In dit schrijven zal de Klant eveneens melden dat hij/zij de sleutels zal komen halen bij de Verkoper zodra deze bevestigd de betaling te hebben ontvangen.
Indien de Klant absoluut de sleutels moet ontvangen (wegens verhuis of dergelijk) OP de dag van de Voorlopige Oplevering zelf, heeft de Klant de mogelijkheid om alvast te betalen op voorhand, doch is de Klant er zich op dat moment goed van bewust dat hij/zij minder druk zal kunnen uitoefenen op het verdere verloop (bijvoorbeeld indien er nog herstelling dienen te gebeuren).
Bij niet wet Breyne (omgekeerde levering van het goed waarbij eerst de oplevering doorgaat en daarna pas de akte)
7.
Maak de Verkoper er attent op dat de woning niet meer toegankelijk is voor aannemers eenmaal de oplevering is doorgegaan, zonder uitdrukkelijke toestemming van uzelf (Klant). Beschadigingen die worden aangebracht tussen oplevering en akte zijn namelijk niet meer gedekt.
8.
Tracht de periode tussen de Voorlopige Oplevering en de akte zo kort mogelijk te maken. De opname van de tellers gebeurt bij voorkeur net voor de akte
