Algemene voorwaarden voorlopige oplevering

1. Definities

Syndicus De beheerder van het gebouw, aangesteld door de VME. Hij/zij is verantwoordelijk voor de communicatie met de Expert en het aanleveren van relevante documenten. Indien de Syndicus de Klant is, staat hij/zij ook in voor de betaling van de factuur. De Syndicus organiseert de VO op een serene en professionele manier.

Expert / Deskundige De persoon of personen aangesteld door EXPERTNOW om de Voorlopige Oplevering uit te voeren. Indien meerdere experts worden ingezet, handelen zij gezamenlijk. De opdracht betreft een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis.

Klant Degene die de opdracht bij EXPERTNOW heeft geplaatst en tevens koper is van de woning.

Verkoper De partij die het pand aan de Klant heeft verkocht. Meestal een projectontwikkelaar, maar dit kan ook een aannemer, particuliere of professionele verkoper zijn.

Architect De aangestelde architect die verantwoordelijk is voor het ontwerp en toezicht op de uitvoering van de werken.

Voorlopige Oplevering (VO) De vooraf afgesproken datum en tijdstip waarop de rondgang en expertise plaatsvinden. Alle betrokken partijen worden geacht op dat moment aanwezig te zijn. Bij uitstel dient de Expert minstens twee dagen vooraf geïnformeerd te worden.

Definitieve Oplevering De stilzwijgende oplevering die één jaar (365 dagen) na de VO plaatsvindt. Deze heeft betrekking op verborgen gebreken. Alle zichtbare gebreken dienen tegen die tijd verholpen te zijn.

Klant bij gemeenschappelijke delen Degene die de opdracht geeft voor de VO van gemeenschappelijke delen, namens de VME of haar vertegenwoordigers. Dit is doorgaans de Syndicus of gebouwbeheerder, maar kan ook een individuele eigenaar zijn.

2. Informatief

Privatieve VO Een rondgang duurt gemiddeld 2 uur ter plaatse, exclusief voorbereiding en dossieranalyse. Er worden doorgaans circa vijf telefoongesprekken gevoerd en vijf e-mails uitgewisseld. Dit wordt als normaal beschouwd.
VO Gemeenschappelijke Delen De rondgang duurt gemiddeld 3 uur ter plaatse, met mogelijke uitloop tot 5 uur. De communicatie tussen Expert en Klant verloopt doorgaans intensiever dan bij een privatieve VO. Alle communicatie verloopt rechtstreeks tussen Expert en Klant.
De samenwerking tussen Klant en Expert is gebaseerd op een inspanningsverbintenis, niet op een resultaatsverbintenis. De Expert zal alle ontvangen documenten en informatie voorafgaand aan de afspraak grondig doornemen.
De Klant draagt er zorg voor dat op het moment van de VO alle relevante partijen tijdig aanwezig zijn, waaronder de Verkoper en eventueel de Architect (zie verder).
Bij alle communicatie met de Expert dient het onderwerp duidelijk te verwijzen naar de oplevering zelf

2.1 Voorbereiding op de Voorlopige Oplevering (VO)

Voorafgaand aan de afspraak en onmiddellijk na het plaatsen van de bestelling voor een VO van een privatieve eigendom, dient de Klant uiterlijk twee weken vóór de geplande opleveringsdatum de volgende documenten digitaal aan de Expert te bezorgen:

Het verkooplastenboek, inclusief alle gevraagde wijzigingen
De koopovereenkomst of notariële akte
Eventuele bouwplannen, inclusief aangevraagde aanpassingen
Vermelding van lopende discussiepunten zijn tussen Klant en Verkoper
In geval van laattijdigheid: dat de Verkoper per aangetekend schrijven in gebreke werd gesteld, met een kopie van dit schrijven aan de Expert. Indien dit niet gebeurt, vervalt automatisch en van rechtswege het recht op een laattijdigheidsvergoeding voor de Klant.

De Klant wordt uitdrukkelijk geadviseerd het pand vóór de VO niet in gebruik te nemen. Dit houdt in:

Geen opslag van meubels
Geen aanvang van eigen werken (zoals schilderen, plamuren, vloeren leggen, enz.)
Geen ontvangst of gebruik van sleutels, tenzij het een werfsleutel betreft die uitsluitend dient voor controle

Indien het pand toch in gebruik wordt genomen, is het sterk aanbevolen de Expert hiervan vooraf op de hoogte te brengen.

2.2 Tijdens de oplevering zelf

De Expert voorziet minimaal 3 uur voor een privatieve oplevering en 5 uur voor een oplevering van gemeenschappelijke delen. Deze tijd omvat de rondgang en de opmaak van het Proces-Verbaal (PV) ter plaatse op de dag van de VO.
Dossieranalyse en communicatie vóór en na de oplevering zijn inbegrepen in de forfaitaire vergoeding.
Indien de Expert langer aanwezig moet blijven, geldt het gebruikelijke uurtarief.
Het opgegeven aanvangsuur geldt als officiële starttijd van de VO. De Expert houdt standaard een extra half uur beschikbaar, wat neerkomt op minstens 3 uur totale aanwezigheid.
Na afloop van deze periode kan de Expert genoodzaakt zijn te vertrekken naar een volgende afspraak. Verdere ondersteuning verloopt dan telefonisch.

Aanwezigheid van derden:

Er bestaat geen wettelijke beperking op het aantal aanwezigen tijdens de VO. Indien de Verkoper beperkingen oplegt, betreft dit een interne richtlijn. De Klant hoeft hier enkel rekening mee te houden indien de Verkoper kan aantonen dat veiligheid of stabiliteit in het gedrang komt.
In de praktijk wordt geprobeerd de wensen van de Verkoper te respecteren om onnodige spanningen te vermijden.

Verantwoordelijkheden – De Expert is niet verantwoordelijk voor controle van:

Individuele materiaalkeuzes van de Klant (keuken, vloeren, kleuren, sierradiatoren, enz.). De exacte plaatsing van stopcontacten of andere elementen volgens plan. Het is de verantwoordelijkheid van de Klant om deze zaken zelf te controleren.
De Expert beoordeelt wél:

o Of de aanwezige materialen correct en vakkundig zijn geplaatst

o Of de uitgevoerde werken voldoen aan professionele normen

Let op: De Expert is niet onfeilbaar. Het principe “vier of zes ogen zien meer dan twee” wordt gehanteerd.

Documenten en advies

De Expert ondertekent geen documenten namens de Klant, maar treedt op als adviseur.
Hij/zij bekijkt het PV van oplevering, de lijst met gebreken en andere relevante documenten, en adviseert over:

o De bankwaarborg en de vrijgave ervan

o Een ruwe inschatting van de kostprijs van resterende werken

o Hoe eventuele beschermingsclausules best worden geformuleerd

De Klant beslist autonoom of hij/zij afwijkt van het advies van de Expert en draagt zelf de verantwoordelijkheid voor de gevolgen.

Uitvoeringstermijn en wettelijke context:

De Klant mag een uiterlijke uitvoeringstermijn vragen aan de Verkoper voor het verhelpen van gebreken. De Verkoper is verplicht elke opmerking in functie van zijn/haar dringendheid op te lossen “binnen een redelijke termijn”.
Deze termijn kan opgenomen te worden in het PV van VO, mits akkoord van de Verkoper.
De Verkoper heeft wettelijk maximaal 365 dagen om alle gebreken te verhelpen en het PID-dossier te overhandigen.

Controle van riolering en afvoer:

De Klant is verantwoordelijk voor het controleren van:

o Riolering, afvoeren, bezoekkamers en septische putten

o Conformiteit met het lastenboek, de vergunning en het plan

Bij woningen aan de straat is controle op correcte aansluiting niet altijd mogelijk. Indien een gescheiden rioleringssysteem vereist is, maar slechts één systeem werd aangelegd, dient de Klant dit voorafgaand aan de VO te verifiëren.
Binnen de termijn van 365 dagen kan de Klant een nacontrole uitvoeren. Bij vaststelling van een inbreuk wordt de Verkoper best zo snel mogelijk per aangetekend schrijven in gebreke gesteld.

Proactieve controle door de Expert tijdens de VO:

Tijdens de VO zal de Expert, voor zover mogelijk, proactief aandacht besteden aan elementen die relevant kunnen zijn voor de latere oplevering.
Dit gebeurt uitsluitend op basis van zichtbare aanwijzingen en binnen de grenzen van wat de Expert op dat moment kan vaststellen.
De Expert kan niet garanderen dat alle relevante punten worden opgemerkt, aangezien bepaalde gebreken pas later zichtbaar worden.

2.3 Volgend op de oplevering:

De Expert verlaat de bijeenkomst zodra het PV van oplevering werd ondertekend.
De Klant kan nadien nog verdere zaken bespreken met de Verkoper.

De Expert voert zijn opdracht uit in het kader van de Voorlopige Oplevering (VO) van het Goed, en niet in het kader van de Definitieve Oplevering, die één jaar later plaatsvindt.

Beperkingen van de VO: Onzichtbare of ernstige gebreken, evenals aspecten zoals waterdichting, vallen buiten de verantwoordelijkheid van de VO.

Advies van de Expert na de VO: De Klant mag de Expert kosteloos contacteren tijdens kantooruren voor advies in aanloop naar de Definitieve Oplevering. Dit advies maakt deel uit van de service, zonder bijkomende vergoeding, voor zover dit in proportie blijft.

2.4 Gemeenschappelijke Delen

Bij appartementen is de afbakening van gemeenschappelijke delen doorgaans duidelijk. Deze omvatten onder meer:

Gangen, liften, gevels, balustrades, dak
Gemeenschappelijke tuin- en parkeerzones
Onderzijde (dichting) van het terras
Waterkering en dragers onder de zichtbare terrastegels, met inbegrip van de terrastegels waar enkel exclusieve gebruiksrechten op rusten

Bij woningen in mede-eigendom is de grens tussen gemeenschappelijk en privatief gebruik soms minder evident. Het is dan ook aanbevolen om de basisakte te raadplegen om te bepalen welke delen onder de gemeenschap vallen en welke als privatief worden beschouwd.

Communicatie met de syndicus:

Zodra duidelijk is welke delen als gemeenschappelijk worden beschouwd, wordt de Klant geadviseerd om contact op te nemen met de syndicus. Dit kan via e-mail met de volgende vragen:

Is de oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds uitgevoerd?
Wat was de uitkomst van deze rondgang?
Zijn de gemeenschappelijke delen vrijgegeven voor bewoning of nog als “niet veilig” beoordeeld?

In sommige gevallen gebeurt de oplevering in aanwezigheid van de brandweer en de architect. Echter, vrijgave door de brandweer is niet altijd vereist en dient eventueel door de Klant of syndicus te worden nagevraagd.

Aanstelling van de Expert:

Indien de Expert wordt voorgedragen voor de VO van gemeenschappelijke delen, maar zijn aanstelling uiteindelijk niet wordt aanvaard door de aanwezige partijen (Verkoper en Koper(s)), dan geldt een forfaitaire vergoeding van €200 plus een verplaatsingsvergoeding van €1/km, exclusief btw.

Methodiek bij VO van gemeenschappelijke delen:

Wanneer de Expert formeel wordt aangesteld voor de VO van gemeenschappelijke delen:

Wordt een tijdsblok van minimaal 5 uur voorzien, waarvan 3 uur inbegrepen zijn in de standaardprijs.
Er kan een offerte op maat worden opgesteld voor de betrokken Kopers, indien er meer Klanten/kopers zijn in eenzelfde gebouw.

Tip: de Klant kan de Expert proactief voordragen bij de syndicus om de VO gemeenschappelijke delen te begeleiden.

Checklist en voorbereiding:

Bij een VO of rondgang van gemeenschappelijke delen:

Dient de PID-checklist inclusief technische fiches minstens drie weken vooraf te worden opgevraagd bij de Verkoper.
De Expert ziet toe op de volledigheid van het dossier.

PID-dossier:

De syndicus en de VME gebruiken dit dossier om de volledigheid, het gebruik, het onderhoud en de veiligheid van het gebouw te controleren. Maken verder onderdeel uit van het PID:

Veiligheid & Signalisatie

Pictogrammen, signalisatie en evacuatieplannen (verplicht)
Verslag van de brandweer (vrijgave), afhankelijk van regionale vereisten
Randbeveiliging: minimaal verankeringspunten voor onderhoudstechnieken + keuring en harnas – Werking noodverlichting (verplicht document)

Brandveiligheid

Technische fiches van brandblusapparaten, branddeuren, brandmoffen, enz.
Keuring van de sprinklerinstallatie
Rook- en brandcentrale: actuele toestand (verplicht document)

Energie & Installaties

Startverklaring EPB + Start- en eindverklaring / EPC-attest (indien beschikbaar)
Elektriciteit laagspanning: keuring + eendraadschema (verplicht document)
Keuring verwarming bij opstart
Zonnepanelen
RWA-installatie / vanaf bepaald volume: keuring
Lift: keuring (verplicht document)

Nutsvoorzieningen

Waterkeuring
Keuring van gas-, water- en rioleringsinstallaties

Bouwkundige Documentatie

Lastenboek
Basisakte
Plannen van het gebouw (architectuur, bouwvergunning en as-built)
Groenaanlegplan en wegenisinrichting
Waterdichtingsklasse van de kelder (klasse 0–3) + attest van tienjarige aansprakelijkheid

Diverse

…

Verslagen van vergaderingen van de VME

Attest van de bankwaarborg (5%-100%)

2.5 Definitieve oplevering

De definitieve oplevering, ook wel de oplevering van onzichtbare gebreken genoemd, vindt ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering (VO) plaats.

Verantwoordelijkheden van de Klant

De Klant is zelf verantwoordelijk voor het controleren of alle opmerkingen vermeld in het procesverbaal van de VO zijn opgelost.
Eventuele nieuwe gebreken die tijdens de periode van 365 dagen zijn ontstaan, dienen eveneens verholpen te zijn tegen de datum van de definitieve oplevering.

Actie bij onopgeloste gebreken indien bepaalde punten niet zijn opgelost:

Dient de Klant de Verkoper formeel in gebreke te stellen via een aangetekend schrijven, vergezeld van een begroting van de kosten voor de nog uit te voeren werken.
Indien de Verkoper niet reageert binnen een redelijke termijn (14 dagen), mag de Klant een Expert inschakelen (kosteloos) om overleg tussen Partijen te faciliteren.

Stilzwijgende oplevering:

De definitieve oplevering gebeurt doorgaans stilzwijgend, zonder formele kennisgeving door de Verkoper of andere betrokken partijen. Het is dus aan de Klant om deze datum actief op te volgen.

Aanbeveling: Noteer de datum van de voorlopige oplevering in uw agenda en stel een herinnering in 5 dagen vóór het verstrijken van het jaar, zodat u tijdig actie kunt ondernemen indien nodig.

3.Betalingen/vergoedingen

3. Betalingen/vergoedingen/supplementen:

Betalingen gebeuren op de rekening van de Expert of van Expertnow.

Alle prijzen staan vermeld in het prijsoverzicht.

4.Aandachtspunten – Wet Breyne – procedure
Bij Wet Breyne EN niet Wet Breyne:

De afspraak voor de VO wordt gemaakt tussen de Koper en de Verkoper. Deze datum komt tot stand na uitnodiging vanwege de Verkoper naar de Klant. De Klant mag zijn/haar rol opeisen als Klant en de Verkoper dient zich te schikken naar de agenda van de Klant. De Verkoper kan enkel een verzoek richten tot de Klant om tot oplevering over te gaan, niet omgekeerd. Het is aan de Klant om de datum te aanvaarden of om een andere datum voor te stellen. De Klant heeft het recht om de datum te weigeren en een nieuwe datum voor te stellen welke hem beter uitkomt. Gezien het juridische kantje en het belang van deze uitnodiging: de Klant neemt bij voorkeur nota van de uitnodiging op een manier waarbij het nadien tegenstelbaar kan worden gesteld (bvb nemen van een printscreen, bewaren van de e-mail of brief, vaststelling door een gerechtsdeurwaarder,…). Indien de afspraak door de Verkoper wordt geannuleerd (bvb omgevormd naar een “Rondgang” of “Pré-oplevering”), dan zal de Klant de Expert hiervan onmiddellijk informeren en zullen Klant, samen met Expert, beslissen of ze de VO alsnog willen laten doorgaan of akkoord gaan met het uitstel (beide opties zijn steeds mogelijk).

De Klant kan, naast de Deskundige, bijgestaan worden door de Architect die de ethische code zal bewaken en wie bijstandsverplichting heeft ten aanzien van de Klant. Vraag als Klant daarom aan de Verkoper indien de Architect (die uiteindelijk door de Klant werd betaald) aanwezig kan zijn. Vermeld er duidelijk bij dat er geen bijkomende betaling zal worden verricht voor de aanwezigheid van de Architect, gezien hij al betaald werd voor deze diensten via de promotor. Het uitnodigen van de Architect is een poging van de Klant om de Architect mee te betrekken bij de Voorlopige Oplevering. Echter de kans dat de Architect effectief aanwezig zal zijn, is maar (uit ervaring) 10% kans.

U bent als Klant eveneens gemachtigd om rechtstreeks de architect te contacteren en uit te nodigen (gegevens -> zie op de plannen of in de verkoopovereenkomst). De architect kan druk uitoefenen op de Verkoper om kwaliteit af te leveren en zeker als er belangrijke esthetische problemen worden vastgesteld.

Vraag de Verkoper opdat de ruimten gepoetst zijn bij de VO zodat alles grondig kan worden gecontroleerd. Als dit niet het geval is zal voorbehoud gemaakt worden voor bijkomende en nietvastgestelde zichtbare schade en wordt de Verkoper hiervan best op voorhand verwittigd. Ook de ramen/ruiten dienen voorafgaand te worden gepoetst (ihkv controle van het glas en het buitenschrijnwerk).

Het is best mogelijk dat de gemeenschappelijke delen (bij VME) nog niet werden opgeleverd. De oplevering van een appartement kan losgekoppeld worden van de oplevering van de gemeenschappelijke delen. Als dat het geval is zal de Expert bijkomende voorzorgen trachten te nemen, al is dit meestal moeilijk omwille van de complexiteit en kan dit niet gegarandeerd worden. Zodra een woning bewoonbaar is, of de Klant verklaart dat deze bewoonbaar is, is ze opleverbaar. Evenmin zijn elementen zoals tuin, plinten, binnendeuren etc die bewoonbaarheid van een woning in de weg staan en vormt het ontbreken ervan geen reden om een Voorlopige Oplevering verder uit te stellen of te weigeren.

Indien wegenis werd aangelegd, gelieve de Expert te informeren of het onder de Wet Breyne valt of niet. Werden er bvb vorderingsschijven gevraagd of niet ? Gelieve ook individueel de controleren (zie uw akte, laatste pagina’s meestal) of er individuele bankgaranties werden afgeleverd of niet.

Bovendien belangrijk genoeg om de vermelden dat, indien de volgorde van oplevering omgekeerd gebeurt (eerst privatief en dan gemeenschappelijke delen), het aan te raden is om de woning nog niet in gebruik te nemen, zodoende er geen stilzwijgende aanvaarding gebeurt van de gemeenschappelijke delen. Meer nog, de brandveiligheid en toegankelijkheid is op dat moment niet gegarandeerd en de Klant is zelf aansprakelijk voor alle risico’s van dien.

Bij Wet Breyne:

De Klant wordt steeds geadviseerd om te wachten met de betaling van de laatste openstaand een afsluitende saldo schijf gezien deze schijf kan betaald worden DE DAG ZELF (volgend op) van de Voorlopige Oplevering. De sleutels zullen in dat geval pas ontvangen kunnen worden nadat de betaling bij de Verkoper werd ontvangen, zodus een paar dagen later. De Klant zal de Verkoper hiervan op voorhand per e-mail op de hoogte brengen, zodoende deze geïnformeerd is. In dit schrijven zal de Klant eveneens melden dat hij/zij de sleutels zal komen halen bij de Verkoper zodra deze bevestigd de betaling te hebben ontvangen.

Als de Klant absoluut de sleutels moet ontvangen (wegens verhuis of dergelijk) OP de dag van de

Voorlopige Oplevering zelf, heeft de Klant de mogelijkheid om alvast te betalen op voorhand, doch is de Klant er zich op dat moment goed van bewust dat hij/zij minder druk zal kunnen uitoefenen op het verdere verloop (bijvoorbeeld indien er nog herstelling dienen te gebeuren en/of bepaalde posten in aftrek dienen te worden verrekend).

Weet dat er een procedure bestaat waarbij de VO kan doorgaan op de voorgestelde datum, EN de laatste schijf dient NIET te worden betaald, EN de sleutels zullen worden overhandigd bij de VO.

Voor het eventuele gedeelte “verrekening meerwerken”, daar is het toegestaan dat de verrekening al betaald wordt voorafgaand aan de VO, voor zover dat de werken ook werden uitgevoerd.

Bij niet Wet Breyne (omgekeerde volgorde waarbij eerst wordt opgeleverd en de akte pas erna doorgaat, veelal de koop/verkoop beloftes of de opties):

Maak de Verkoper er attent op dat de woning niet meer toegankelijk is voor aannemers eenmaal de oplevering is doorgegaan, zonder uitdrukkelijke toestemming van uzelf (Klant). Beschadigingen die worden aangebracht tussen oplevering en akte zijn namelijk niet meer gedekt.

Tracht de periode tussen de Voorlopige oplevering en de akte zo kort mogelijk te houden. Informeer de Expert van de gekozen volgorde: Voorlopige Oplevering -> Akte ofwel

Akte -> Voorlopige Oplevering.

De opname van de tellers gebeurt bij voorkeur net voor de akte, zo niet neemt de Klant best voldoende foto’s op de dag zelf om nadien te controleren dat het bijkomend verbruik binnen de perken bleef.